이재명 정부의 첫☝️ 번째 부동산 대책이 지난 6월 27일 발표됐어. 사실상 한도에 제한이 없었던 주택담보대출(이하 주담대)에 대수술💉이 이뤄지면서 부동산 대출에 제동⚠️이 걸렸어. 최근 크게 오른📈 서울 아파트의 74%가 주담대 규제 영향권에 들면서 부동산 시장이 크게 긴장🫨하기도 했지. 이런 강도 높은 규제가 어떤 배경🔎에서 발표됐고, 구체적인 내용🧐이 어떻게 되는지 자세하게 알아보자.

이번 부동산 대책은 6월 27일에 발표됐다고 해서 ‘6.27 대책’이라고도 불려. 6.27 대책을 한 마디로 정리하자면 ‘주담대 제한’으로 말할 수 있어💰 급증하는 가계부채😱와 수도권 부동산 시장 과열🔥이라는 막중한 과제를 떠안은 이재명 정부가 부동산에 자산이 집중되는 것을 막기 위한 방법으로 주담대🤑에 제한을 건 거야. 주담대는 주택을 담보로 제공해 주택 가치를 기반으로 은행으로부터 돈을 빌리는 것을 말해. 주로 주택🏠을 구입할 때 많이 이용되는데, 현금💸이 급한 상황에서 집을  팔지 않고 자금을 확보하려고 할 때도 주담대를 쓰지.

이전에는 부동산 시장, 특히 가격🪙에 대한 규제를 할 때 투기과열지구 또는 조정대상지역을 지정해 대출을 제한하거나 다주택자에 대한 세금을 걷는 식이었다면, 이번엔 보다 직접적으로 대출 조이기😖에 나섰어. 지난 정권에서 과세 규제로 인한 부작용을 경험한 것도 있지만, 주담대 비중이 점점 늘어나자 집값 상승의 핵심 동력인 주담대를 겨냥한 거야.

구체적인 내용을 알아보자. 우선 이전까지 제한이 없던 주담대 최대한도가 일괄적으로 제한됐어😲 6월 28일부터 규제지역은 물론 수도권에서 주택 구입 목적으로 6억 원을 넘어서는 주담대를 받을 수 없게 됐어. 실제 대출 금액은 소득이나 주택가격 등에 따라 다를 수 있지만, 소득이 아무리 많고 주택 매매 가격이 아무리 높더라도 6억 원까지밖에 받을 수 없게 된 거야.

주담대를 받을 때 6개월 이내에 전입🏃‍➡️해야 할 의무도 생겼어. 이건 투기나 투자를 목적으로 하는 주택 구입을 방지😵하기 위한 조치야. 즉 실제로 거주하려는 목적으로만 주담대를 받을 수 있다는 소리지. 추가 주담대도 길이 막혔어🤐 2주택 이상 보유자는 추가 주택 구입을 위한 주담대를 받을 수 없어. 수도권‧규제지역 내 부동산을 담보로 생활비를 조달하기 위한 생활안정자금 주담대도 마찬가지로 더 이상 받을 수 없어🫣 처분을 조건으로 하는 1주택자의 주담대는 6개월 이내에 처분해야만 하고, 이전까지 은행이 30년에서 40년 사이에서 자율로 정하던 대출 만기는 30년 이내로 축소됐어.

정부는 주담대 제한과 동시에 가계대출 증가 폭을 줄이려는 조치도 함께 발표했어. 소유권 이전을 조건으로 하는 전세대출이 금지됐어. 신용대출💸 조건은 더욱 까다로워졌어. 은행권이 차주별로 연소득 2배 이내에서 자율로 정하던 대출 한도를 ‘연 소득’💰 이내로 줄인 게 대표적이야. 사실상 주담대가 아닌 대출로 주택을 구입할 길을 막아버린 셈이지. 주택 매매에서 ‘디딤돌 대출’, 전세에서 ‘버팀목 대출’ 등 정책대출의 문도 좁아졌어🫨 디딤돌 대출과 보금자리론, 생애최초 주담대의 LTV(주택가격 대비 대출 가능 금액의 비율)가 80%에서 70%로 강화됐어. 디딤돌 대출의 경우 생애최초나 신혼부부, 신생아 가족 등 특례별로  최대 대출 한도가 5,000만 원에서 많게는 1억 원까지 줄어들었어. 버팀목 대출은 수도권과 지방 등 지역에 따라 대출 한도가 최대 6,000만 원까지 감소했어. 부동산 가격을 잡으려는 정부의 대책, 정말 강력하지?

이번 정책이 정말 효과가 있었는지 궁금할 옾챗러들 있을 거야🧐 답을 해주자면, 과연 효과는 즉각적이었어🙊 특히 집값 상승의 진원지로 꼽혔던 강남권의 가격 상승 폭이 크게 둔화↘️했거든. 실제로 한국부동산원은 6월 다섯째 주 서울 아파트의 매매가격이 0.40% 상승률을 기록했다고 말했어. 전주(0.43%)보다 조금 줄어든 수치라, 정책 효과가 나타나고 있음을 보여줬지☝️

아파트 거래량도 조금씩 줄고 있어👀 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 정부의 ‘6.27 대책’이 발표되기 일주일 전엔 서울 아파트 거래 건수가 약 1600건이었는데, 이후 일주일 동안은 약 570건으로 확 줄었어📉 여기에 정부의 추가 대책까지 나오면 부동산 가격 상승세가 더 빠르게 둔화할 것 같아😌 하지만 부동산 시장의 안정으로 이어질지는 좀 더 지켜봐야 해🤔 문재인 정부도 임기 첫해에는 전격적인 대출규제를 시도한 적이 있는데, 나중엔 집값이 상승세로 반전된 적이 있거든🥲

은행 상황🏦은 어떨까? 현재 주요 시중은행은 정부 발표와 함께 주담대 금리💰를 인상한 상태야. 정부 지침에 따라 신규 주담대 신청을 최대한 억제✂️하기 위해서지. 한 시중은행 관계자는 "정부의 대출 규제 지침을 이행하면서 실수요자에게 중단없이 대출을 공급하려면 금리를 올릴 수밖에 없다"고 말했어. 물론 영업전략 수정📑도 불가피한 상황이야. 주담대 중심으로 수익을 내던 기존 방식이 사실상 불가능해진 거거든🍃 앞으로 은행들은 기업 대출을 확대하거나, 중소·중견기업을 발굴해 대출을 늘릴 듯해🧐

주담대 제한 정책이 실수요자🙋‍♂️를 옥죌 거라는 걱정이 나와. 주담대 상한선(6억 원)으로 살 수 있는 중저가 아파트 시세💰가 더 오를 수 있고, 대출 문턱🚪이 과도하게 높아진다는 주장이지. 아까 말했듯 시중은행들도 줄줄이 대출 금리를 올리고 있는 중이랬잖아. 이번 대책으로 집값은 잡을 수 있어도, 서민의 주거 불안😱은 결국 바뀌지 않을 거란 비판이 상당해. 이번 규제가 임대차 시장의 월세화 같은 또 다른 풍선효과🎈를 불러올지도 모르고. 결국 이전과 다를 거 없이 현금 여력이 있는 부자들만 부동산을 사게 될 거라는 지적이 나오고 있어. 옾챗러들의 생각은 어때?🤔 

‘진보정권이 들어서면 집값이 오른다📈’는 속설, 아마 한 번쯤은 들어봤을 거야. 정말로 그럴까?🤔  이재명 대통령은 계속해서 ‘세금으로 집값 잡지 않겠다’는 메시지를 피력했지만, 실제로 취임 이후 ‘패닉 바잉’ 심리가 나타나며 서울 지역 아파트값이 폭등했어. 진보정권이 들어서 집값이 오를 것이라는 불안감이 시장에 반영되어, 주택 매수세가 강해지는 아이러니한 현상이지.

집값이 오르고 내린다는 사실 자체보다 주목해야 할 것이 있어. 글로벌 시장🌐과 비교했을 때 한국에서만 눈에 띄는 하락이나 상승이 나타났는지를 살펴보아야 해. 조선일보의 <진보 정권이 들어서면 왜 서울 아파트 가격이 오를까?>를 보면 정권에 따라 부동산 시장의 추세가 변한다는 고정관념💭, 다시 한번 더 비판적으로 따져볼 필요가 있어. 국내 정책이 아예 무용하지는 않지만, 거시적 흐름이 더 큰 영향을 준다는 의견도 나와. 또, 같은 국내더라도 수도권 시장과 비수도권 시장의 차이도 나타나기 때문에 부동산의 흐름을 단면적으로 해석하는 것은 경계해야 해. 부동산 정책을 세밀하고 조심스럽게 설계해야 하는 이유야.

어쨌든 이재명 정부가 이번 고강도 대출 규제를 통해 ‘급한 불 끄기’🔥에는 성공했다는 평가가 지배적이야. 취임 초기 집값 상승에 대한 불안감으로 매수세가 뛰어오른 것과 대조적으로, 대출 규제 발표 이후에는 집값이 더 떨어질 것이라는 기대로 매수세가 얼어붙었어. 그런데 6.27 대책 발표 이후 한국부동산원이 발표한 아파트 *매매수급지수에 따르면, 서울 지역 주간 아파트 가격의 오름폭이 줄긴 했지만 여전히 강세인 곳도 있다고 하네. 6.27 대책의 영향은 이번 주 발표될 조사 결과에 보다 명확히 반영될 것이라고 해. 옾챗러들도 함께 지켜보자👁️‍🗨️

*매매수급지수란? : 수요와 공급을 숫자로 표현한 것으로, 100을 기준으로 0에 가까울수록 공급>수요, 200에 가까울 수록 수요>공급인 상황! 6월 5째주 강남,서초,송파,강동구의 아파트 매매수급지수는 108.8을 기록해 전주 대비 2.4%p가 하락했어.